周帆抛出房地产十大预言

转海言文章,全文如下:

2006年6月16日,著名策划大师周帆先生应江西省新余市政府、新余房管局邀请,出席了“2006年新余房地产高峰论坛”,并做了专题演讲。

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会议由新余市房管局局长章瑜主持,新余市政府领导、房管局各级领导及新余市房地产开发商、代理商共200余人出席了本次高峰论坛,新余电视台全程报道。周帆先生的到会,引起新余房地产界和媒体界的高度关注,成了峰会的焦点人物。

周帆除了针对新余市的房地产现状做了透彻分析外,首次在正式会议上公开对中国房地产业的发展进行了前瞻性的预测,总结出了“中国房地产10大预言”,在峰会上引起轰动,成为与会者谈论的热点话题。

周帆对中国房地产业的十大预言:

预言1:批发式开发将扼杀国内地产巨头

周帆认为,国内的所有大开发商,采用的几乎都是同一种扩张模式——“一图克隆模式”,即一张变化不大的图纸在不同的城市克隆。周帆同时将这种模式称作“批发式开发模式”。这种缺乏创新和个性的开发扩张,将会导致国内地产巨头集体崩盘。他认为,房地产不同于麦当劳、肯德基、耐克这些日常消费品,因为房地产是艺术而不是技术,而工业产品则是技术而不是艺术。不同地区的人有不同的住房消费文化,所以房地产开发不适合批发模式。如果开发商不创新、不注重开发个性化的产品,周帆预言,国内地产巨头将会在一个时期内集体崩盘。

预言2:商业地产灾难将在五年内爆发

周帆说,他长期在全国各地演讲、谈项目合作、操作楼盘,发现全国一、二、三线城市的商业地产,供求严重失衡。许多开发商受利益驱使,几乎都会想尽一切办法在原本是住宅项目里加进大量的商业产品,许多住宅小区,商业所占的比重通常在20%左右,严重的达到60%多。再加上近年来许多大型纯商业盘纷纷上马,还有地摊、街铺、走鬼等,商业已经大量泛滥,周帆认为,国内商业的灾难,可能在五年内出现一个爆发点。

预言3:社会主义新农村即将出现

周帆说,随着经济的快速发展,新的部落群开始显现,人受价值观的影响,会自然地与同类人走在一起,即富人与富人走在一起,穷人与穷人走在一起。人的地位、阶层的不同,追求也不同。比如富裕人士追求环境,中产阶层追求方便。富裕人士大都选择在郊外居住,而白领阶层因为受上下班时间的约束,加上消费支出的制约,通常无法选择到郊外居住,而只能选择在市区内居住,这样上下班方便。所以,富裕人士大都住在郊外农村,随着社会的推进,这类人士会越来越多,这部分人群就自然而然地形成了一个群落——社会主义新农村。所谓是新农村,就是指由富裕人士聚居而成的一个郊外居住群落,而不是传统意义上的穷农民。白领阶层则大都云集在市区内。

预言4:独联体时代即将来临:竞合将取代竞争

未来的同行,将不再是对手,而是朋友。周帆说,在一条街上如果只有一家店,那么这家店的生意肯定不好,有了两家,就形成了竞争,而当有了三家时,则不再是竞争关系,而是共同托市,这也就是通常所说的“成行成市”。周帆强调,新时代的竞争,不是打败对手,而是变对手为朋友。新形势下的竞争模式应该是“为自己喝彩,给对手鼓掌”。基于此,周帆预言:竞合将很快取代竞争。

预言5:配套产业化是大势所趋,是发展的必然规律

一直以来,房地产开发的配套都是一种附属性的设施。房地产开发逐渐走向成熟、平稳,配套产业化的势头开始初现端倪,所谓配套产业化,就将房地产开发中的配套产品,做成一种产业。比如开发商将餐饮作为住宅小区的一种配套,由于做出特色,开发商便将餐饮单列出来做成一种产业,在自己所开发的每一个项目中配套进去,同时也在不同的城市连锁发展。还有教育,有些开发商最初把教育作为配套产品,后来发现教育业不错,就将教育产业化发展,开办不同规模、不同等级的学校。

预言6:感性购房时代正在走来

周帆把购房划分为三个阶段:盲目购房阶段(2000年以前):该阶段的购房者,由于缺乏房地产专业知识,加上当时的资讯不够丰富,该阶段的购房者,在购房时都是盲目的,不知道什么样的房子好,也不知道应该在哪里买房,对区域、地段的升值前景比较模糊,基本是解决居住问题,等买好了房子,住进去后才发现房子买得不理想,或者升值不大,或者出现质量问题等,这就是盲目购房阶段,也叫第一个购房阶段。理性购房阶段(2000年至现今):随着传媒的繁荣,资讯的丰富,市民对房地产的认识越来越深,也掌握了比较系统的房地产专业知识。这时候的购房者,一个个像房地产专家一样,有着丰富的房地产知识,他们在购房时提出的许多问题,往往令售楼员无从回答。这时候的购房者,不是货比三五家,而是货比三五十家,可谓千挑万选。该阶段也叫第二个购房阶段。第三个购房阶段为感性购房阶段,该阶段不久将会到来,该阶段的明显特征,就是购房者在第一次看房时,就下定金购买。而不再像以前那样千挑万选。主要原因是市民的经济宽裕了、享受意识加强了。

周帆强调,感性购房时代是创造“发现式”消费的最佳时代,所谓发现式消费,指没有列入消费计划而临时为某件商品所打动,当即付诸购买行为的一种新型消费方式。迎接感性购房时代到来的最佳方法,就是导入“细节生动化”意识和主题思想。只有新颖独特的主题和生动化的细节,才能制造“发现式消费”。

预言7:居住一体化时代即将到来

周帆对居住一体化的解释是,未来的城市界限将越来越小,随着大都市、大经济圈的成型,一小时、两小时、三小时生活(经济)圈将把城际概念淡化,购房者在买房时,就不一定会选择在本市购买,而会根据自己的发展方向、人生追求、价值观等选择在毗邻城市购房。比如在珠三角,东莞是一个经济超前发展的城市,但居住环境不够好,而珠海则正好相反,未来珠海人可能选择在东莞购房,去感受当地蓬勃的经济活力,而东莞人可能选择在珠海买房,因为珠海的居住环境一流。城际间的距离小,开车只要一两个小时,这和上海、北京、广州这样的大城市,从南至北所用的时间差不多,完全是同城概念。城市功能的差异化,也在催生居住一体时代的到来。

预言8:无商业住宅将走俏

在许多城市的住宅项目里也普遍夹杂着大量商业内容的今天,在人们对居住环境越来越重视的今天,无商业住宅无疑会成为未来的新宠。一个住宅小区里,如果加入了商业,整个居住环境和氛围就给破坏了。而没有商业的住宅小区,那份宁静、和谐、生态是人类对居住环境的共同追求。

预言9:产品本身将成为房地产开发的次要因素

周帆认为,房地产是个产品同质化现象严重的特殊行业,不像工业产品那样容易创新和改良。比如同样是三房二厅,怎么变也都差不多,环境的营造也无非就是山、水、花、草、树、石、桥、阁之类,加上全国房地产开发水平的整体提高,产品的类似性将更加明显。在这种情况下,产品本身的开发就将会成为房地产开发中的次要因素,而重要因素将是开发主题的建构,也就是如何将死的物理意义层面的产品赋予其博大的思想价值——思想地产。只有主题的差异化,才能形成项目不可超越、不可模仿的竞争优势。

预言10:未来的房地产开发将由做项目上升为做企业、做产品上升为做产业

周帆说一直以来,中国的开发商还普遍停留在做项目与做产品的低级层面上,比如全国名盘星河湾,知道星河湾的人无以计数,但是知道星河湾开发商的人恐怕就寥若晨星。类似这种现象,就是典型的做项目、做产品的例子,这种开发模式是非常原始的、低级的。一个项目、一个产品做得再好,也只是一城一池的得失。项目做完了、产品卖完了,品牌也就随之终结。房地产开发商要想立足长远,谋求基业长青式的可持续发展,就只有实现两个升级:将做项目升级为做企业,将做产品升级为做产业。只有企业做强做大了,品牌效应就显现了,企业就有了可持续发展的动力。只有做产业,才能真正实现规模化发展与规模化经济效益。

周帆先生的十大预言,是高屋建瓴式的,具有宏观性、前瞻性与系统性,并且与其他经济学家的一些预言有着本质的区别,显而易见,这十大预言更具专业性,达到了一定的战略高度。因而得到了与会者的一致高度认同,改写了众多开发商的开发思想。

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