周帆抛出房地产十大预言

转海言文章，全文如下：

2006年6月16日，著名策划大师周帆先生应江西省新余市政府、新余房管局邀请，出席了“2006年新余房地产高峰论坛”，并做了专题演讲。

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会议由新余市房管局局长章瑜主持，新余市政府领导、房管局各级领导及新余市房地产开发商、代理商共200余人出席了本次高峰论坛，新余电视台全程报道。周帆先生的到会，引起新余房地产界和媒体界的高度关注，成了峰会的焦点人物。

周帆除了针对新余市的房地产现状做了透彻分析外，首次在正式会议上公开对中国房地产业的发展进行了前瞻性的预测，总结出了“中国房地产10大预言”，在峰会上引起轰动，成为与会者谈论的热点话题。

周帆对中国房地产业的十大预言：

预言1：批发式开发将扼杀国内地产巨头

周帆认为，国内的所有大开发商，采用的几乎都是同一种扩张模式——“一图克隆模式”，即一张变化不大的图纸在不同的城市克隆。周帆同时将这种模式称作“批发式开发模式”。这种缺乏创新和个性的开发扩张，将会导致国内地产巨头集体崩盘。他认为，房地产不同于麦当劳、肯德基、耐克这些日常消费品，因为房地产是艺术而不是技术，而工业产品则是技术而不是艺术。不同地区的人有不同的住房消费文化，所以房地产开发不适合批发模式。如果开发商不创新、不注重开发个性化的产品，周帆预言，国内地产巨头将会在一个时期内集体崩盘。

预言2：商业地产灾难将在五年内爆发

周帆说，他长期在全国各地演讲、谈项目合作、操作楼盘，发现全国一、二、三线城市的商业地产，供求严重失衡。许多开发商受利益驱使，几乎都会想尽一切办法在原本是住宅项目里加进大量的商业产品，许多住宅小区，商业所占的比重通常在20%左右，严重的达到60%多。再加上近年来许多大型纯商业盘纷纷上马，还有地摊、街铺、走鬼等，商业已经大量泛滥，周帆认为，国内商业的灾难，可能在五年内出现一个爆发点。

预言3：社会主义新农村即将出现

周帆说，随着经济的快速发展，新的部落群开始显现，人受价值观的影响，会自然地与同类人走在一起，即富人与富人走在一起，穷人与穷人走在一起。人的地位、阶层的不同，追求也不同。比如富裕人士追求环境，中产阶层追求方便。富裕人士大都选择在郊外居住，而白领阶层因为受上下班时间的约束，加上消费支出的制约，通常无法选择到郊外居住，而只能选择在市区内居住，这样上下班方便。所以，富裕人士大都住在郊外农村，随着社会的推进，这类人士会越来越多，这部分人群就自然而然地形成了一个群落——社会主义新农村。所谓是新农村，就是指由富裕人士聚居而成的一个郊外居住群落，而不是传统意义上的穷农民。白领阶层则大都云集在市区内。

预言4：独联体时代即将来临：竞合将取代竞争

未来的同行，将不再是对手，而是朋友。周帆说，在一条街上如果只有一家店，那么这家店的生意肯定不好，有了两家，就形成了竞争，而当有了三家时，则不再是竞争关系，而是共同托市，这也就是通常所说的“成行成市”。周帆强调，新时代的竞争，不是打败对手，而是变对手为朋友。新形势下的竞争模式应该是“为自己喝彩，给对手鼓掌”。基于此，周帆预言：竞合将很快取代竞争。

预言5：配套产业化是大势所趋，是发展的必然规律

一直以来，房地产开发的配套都是一种附属性的设施。房地产开发逐渐走向成熟、平稳，配套产业化的势头开始初现端倪，所谓配套产业化，就将房地产开发中的配套产品，做成一种产业。比如开发商将餐饮作为住宅小区的一种配套，由于做出特色，开发商便将餐饮单列出来做成一种产业，在自己所开发的每一个项目中配套进去，同时也在不同的城市连锁发展。还有教育，有些开发商最初把教育作为配套产品，后来发现教育业不错，就将教育产业化发展，开办不同规模、不同等级的学校。

预言6：感性购房时代正在走来

周帆把购房划分为三个阶段：盲目购房阶段（2000年以前）：该阶段的购房者，由于缺乏房地产专业知识，加上当时的资讯不够丰富，该阶段的购房者，在购房时都是盲目的，不知道什么样的房子好，也不知道应该在哪里买房，对区域、地段的升值前景比较模糊，基本是解决居住问题，等买好了房子，住进去后才发现房子买得不理想，或者升值不大，或者出现质量问题等，这就是盲目购房阶段，也叫第一个购房阶段。理性购房阶段（2000年至现今）：随着传媒的繁荣，资讯的丰富，市民对房地产的认识越来越深，也掌握了比较系统的房地产专业知识。这时候的购房者，一个个像房地产专家一样，有着丰富的房地产知识，他们在购房时提出的许多问题，往往令售楼员无从回答。这时候的购房者，不是货比三五家，而是货比三五十家，可谓千挑万选。该阶段也叫第二个购房阶段。第三个购房阶段为感性购房阶段，该阶段不久将会到来，该阶段的明显特征，就是购房者在第一次看房时，就下定金购买。而不再像以前那样千挑万选。主要原因是市民的经济宽裕了、享受意识加强了。

周帆强调，感性购房时代是创造“发现式”消费的最佳时代，所谓发现式消费，指没有列入消费计划而临时为某件商品所打动，当即付诸购买行为的一种新型消费方式。迎接感性购房时代到来的最佳方法，就是导入“细节生动化”意识和主题思想。只有新颖独特的主题和生动化的细节，才能制造“发现式消费”。

预言7：居住一体化时代即将到来

周帆对居住一体化的解释是，未来的城市界限将越来越小，随着大都市、大经济圈的成型，一小时、两小时、三小时生活（经济）圈将把城际概念淡化，购房者在买房时，就不一定会选择在本市购买，而会根据自己的发展方向、人生追求、价值观等选择在毗邻城市购房。比如在珠三角，东莞是一个经济超前发展的城市，但居住环境不够好，而珠海则正好相反，未来珠海人可能选择在东莞购房，去感受当地蓬勃的经济活力，而东莞人可能选择在珠海买房，因为珠海的居住环境一流。城际间的距离小，开车只要一两个小时，这和上海、北京、广州这样的大城市，从南至北所用的时间差不多，完全是同城概念。城市功能的差异化，也在催生居住一体时代的到来。

预言8：无商业住宅将走俏

在许多城市的住宅项目里也普遍夹杂着大量商业内容的今天，在人们对居住环境越来越重视的今天，无商业住宅无疑会成为未来的新宠。一个住宅小区里，如果加入了商业，整个居住环境和氛围就给破坏了。而没有商业的住宅小区，那份宁静、和谐、生态是人类对居住环境的共同追求。

预言9：产品本身将成为房地产开发的次要因素

周帆认为，房地产是个产品同质化现象严重的特殊行业，不像工业产品那样容易创新和改良。比如同样是三房二厅，怎么变也都差不多，环境的营造也无非就是山、水、花、草、树、石、桥、阁之类，加上全国房地产开发水平的整体提高，产品的类似性将更加明显。在这种情况下，产品本身的开发就将会成为房地产开发中的次要因素，而重要因素将是开发主题的建构，也就是如何将死的物理意义层面的产品赋予其博大的思想价值——思想地产。只有主题的差异化，才能形成项目不可超越、不可模仿的竞争优势。

预言10：未来的房地产开发将由做项目上升为做企业、做产品上升为做产业

周帆说一直以来，中国的开发商还普遍停留在做项目与做产品的低级层面上，比如全国名盘星河湾，知道星河湾的人无以计数，但是知道星河湾开发商的人恐怕就寥若晨星。类似这种现象，就是典型的做项目、做产品的例子，这种开发模式是非常原始的、低级的。一个项目、一个产品做得再好，也只是一城一池的得失。项目做完了、产品卖完了，品牌也就随之终结。房地产开发商要想立足长远，谋求基业长青式的可持续发展，就只有实现两个升级：将做项目升级为做企业，将做产品升级为做产业。只有企业做强做大了，品牌效应就显现了，企业就有了可持续发展的动力。只有做产业，才能真正实现规模化发展与规模化经济效益。

周帆先生的十大预言，是高屋建瓴式的，具有宏观性、前瞻性与系统性，并且与其他经济学家的一些预言有着本质的区别，显而易见，这十大预言更具专业性，达到了一定的战略高度。因而得到了与会者的一致高度认同，改写了众多开发商的开发思想。